Cila in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente

Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

La CILA in Sanatoria è tra le pratiche amministrative più diffuse a Roma, ed è generalmente utilizzata come strumento di sanatoria al momento di una compravendita immobiliare.

Se sei capitato ad informarti su tale argomento, con tutta probabilità devi comprare o vendere un’immobile aventi delle difformità rispetto la planimetria in possesso, oppure, semplicemente vuoi ristrutturare casa, ma (come sopra) ti sei reso conto che ci sono delle difformità.

Il problema delle difformità edilizie non è da prendere con leggerezza. La materia riguardante la sanatoria edilizia in Italia è molto vasta e pericolosa in una compravendita immobiliare, nonché da un punto di vista amministrativo.

Visionare per tempo con un tecnico specializzato la fattibilità della sanatoria è sicuramente il primo passo da compiere per poter stimare con tutta certezza cosa poter sanare, ma soprattutto, preventivare quanto potrà costare.

CILA in Sanatoria a Roma: che cos’è?

La CILA, il cui acronimo è Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una pratica edilizia amministrativa, introdotta nel 2010 all’interno del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) e precisamente all’art. 6-bis (Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), quest’Ultimo introdotto dall’art. 3 del D.Lgs n. 222/2016.

Il procedimento amministrativo della CILA è fondamentale per comunicare al Comune in maniera tardiva (a lavori ultimati) tutte le opere che dovranno essere sanate.
Ci tengo a precisare un concetto fondamentale! La CILA in Sanatoria non è un condono! Solo le attività edilizie leggere e di modesta entità possono essere realizzate e sanate mediante questo strumento, ma il consiglio è quello di valutare preventivamente la fattibilità della sanatoria in CILA, oppure mediante pratiche aventi per oggetto interventi più invasivi ricadenti in SCIA, SCIA in Alternativa o Permesso di Costruire (lo vedremo prossimamente).

Ricordo che l’argomento CILA a Roma è stato ampiamente spiegato nella nostra giuda al cittadino, per maggiori informazioni vi consiglio di leggere: CILA Roma – Tutto ciò che c’è da sapere. Guida per il cittadino

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Cosa posso sanare con la CILA?

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01, art. 6-bis) sono ricomprese in CILA, tutte quelle attività edilizie non ricadenti in:

  • Attività edilizia libera
  • SCIA
  • SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire
  • Permesso di Costruire

La normativa per esclusione, classifica i principali interventi edilizi ricadenti in CILA con:

CILA Manutenzione Straordinaria - Cila in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente
CILA Restauro e Risanamento Conservativo - Cila in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente

Inoltre Il tutto è stato meglio chiarito e specificato nell’allegato A del D.Lgs 222/2016, dove riporta in CILA anche ulteriori interventi ai punti 22; 30; 31; 32; 33 e 34.

I controlli da effettuare prima di eseguire una Sanatoria edilizia

Verifica della conformità urbanistica ed edilizia

Al fine di eseguire una pratica edilizia correttamente è sempre necessario ricostruire la conformità edilizia dell’immobile da trattare e/o sanare.
E’ inoltre necessario sempre avere una preesistenza edilizia legittimamente autorizzata (cosiddetto Ante Operam), così come finalmente chiarito dall’art 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/01.

Art. 9-bis. Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Fonte: Bosetti e Gatti

In sintesi, come chiarito dalla normativa sopramenzionata:
La planimetria catastale non è una preesistenza edilizia (ante operam), salvo rari casi dove il principio di prova del titolo abilitativo non sia reperibile e disponibile in copia o visionabile presso gli archivi della Pubblica Amministrazione.

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RICORDA perciò:
Il catasto ha solo valore fiscale!

  • Planimetria catastale = Catasto
    Agenzia delle Entrate
  • CILA = Pratica Edilizia
    Comune

La ricostruzione della conformità è assoggettabile ad una catena. Dovrà ovviamente essere unita!

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CILA in Sanatoria Roma: Esempio 1 – Conformità in regola
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CILA in Sanatoria Roma: Esempio 2 – Conformità NON in regola
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CILA in Sanatoria Roma: Esempio 3 – Conformità non in regola (o da verificare)

Quali documenti controllare?

  • Atto di Compravendita – Negli atti tra vivi ai sensi della L. 47/85 e del DPR 380/01, deve essere riportato il titolo edilizio “pesante” con il quale è stato edificato l’immobile (Ad eccezione degli atti aventi per oggetto immobili edificati anteriormente al 01/09/1967, o per atti precedenti al 1985, per i quali si potrà comunque procedere alla ricerca del titolo mediante accesso agli atti amministrativi ai sensi della L.190/1990);
  • Planimetria catastale – Documento il più delle volte non probatorio come abbiamo sopra discusso, ma utile ai fini tecnici;
  • Visura catastale – Documento non probatorio, ma utile ai fini tecnici;
  • Eventuali preesistente edilizie – Esempio: DIA, SCIA, CILA, eventuali Condoni ecc.

CILA in Sanatoria a Roma, rispettare il regolamento edilizio

La CILA in Sanatoria permette di sanare e legittimare quelle opere (ricadenti in CILA) mai comunicate, ma pur sempre rispettando quanto imposto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) e precisamente:

  • gli strumenti urbanistici
  • la disciplina urbanistico-edilizia
  • le norme antisismiche
  • le norme di sicurezza
  • le norme antincendio (a seconda del tipo di destinazione d’uso)
  • le norme igienico-sanitarie
  • le norme sull’efficienza energetica
  • le norme sulla tutela dal rischio idrogeologico,
  • codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs n. 42/2004)
  • il regolamento edilizio comunale

A quest’ultimo (Il regolamento edilizio) bisogna porre molta attenzione, in ottica sanatoria edilizia,
Il Regolamento Edilizio di Roma non è proprio giovane, è datato 1934 (salvo integrazioni successive) e le disposizioni da rispettare non sono poi così banali e “scontate”.

Le disposizioni imposte dal regolamento edilizio non sono derogabili in alcun modo, e le principali norme con cui i clienti “vanno a fare i conti” potrebbero esser il mancato rispetto delle disposizioni di seguito così sintetizzate:

  • Salone (soggiorno) – Deve avere una superficie minima di 14 mq e rispettare una superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie. Il vano salone, soggiorno, pranzo deve avere un altezza minima pari a 2,70 m.
  • Camere – La camera matrimoniale deve avere una superficie minima di 14 mq, la camera singola di 9 mq ed in entrambi i casi si deve rispettare una superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie. Il vano camere, deve avere un altezza minima pari a 2,40 m
  • Bagni – La superficie minima non viene riportata nel regolamento, può essere anche un vano cieco (privo di finestre) purché abbia una ventilazione meccanica verso l’esterno, od avere una finestra che affacci in una chiostrina. Il vano bagno può avere un altezza minima pari a 2,40 m
  • Cucina – Deve avere 15mq di cubatura minima ed almeno una superficie finestrata di 1,5 mq, inoltre la finestra della cucina non può affacciare in chiostrina. Il vano cucina deve avere un altezza minima pari a 2,70 m.
  • Corridoi e ripostigli – Per i ripostigli vi è un particolare discorso di dimensionamento in quanto il ripostiglio sopra i 4mq non può avere finestre. Come per i corridoi il vano ripostiglio e corridoi hanno affacci consentiti in una chiostrina e possono avere un altezza minima pari a 2,40 m

Ribadisco, la lista qui riportata è un’estrema sintesi del Regolamento Edilizio che è ben più ampio e con moltissime più sfaccettature tecniche (ed di vaga interpretazione in taluni casi). Il tutto ha un solo scopo, far comprendere a chi non è del settore che non sempre tutto può essere sanabile e derogabile, ma soprattutto, che per sanare un qualcosa di già realizzato dobbiamo sempre conformarci con la normativa odierna.
E’ sempre consigliato un supporto tecnico per controllare che l’immobile da sanare rispetti l’attuale Regolamento Edilizio e le attuali normative soprariportate.
(Motivo per il quale i controlli preliminari sono di fondamentale importanza).

Inoltre, ci sono delle situazioni nello stato di fatto delle abitazioni vissute “da sempre” che non hanno tenuto conto negli anni della normativa. Chi ha abitato gli immobili ha realizzato l’illecito vivendo l’immobile senza preoccuparsi di una futura sanatoria o di una futura/imminente compravendita immobiliare.

In sintesi, fate attenzione al regolamento edilizio.

Apri il Regolamento Edilizio di Roma

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Perché eseguire i controlli prima di procedere con la CILA in Sanatoria?

Molto semplicemente perché, come abbiamo visto, ricreando la catena della conformità urbanistica (da non confondere con la catastale) potrebbero emergere difformità più importanti non sanabili in CILA, ma sanabili soltanto con titoli maggiori come la SCIA, SCIA in Alternativa o addirittura in Permesso di Costruire che avrebbero un iter ed un costo decisamente differente.

Il consiglio prima di procedere con una CILA in Sanatoria a Roma

Viste le tempistiche di risposta “pachidermiche” della pubblica amministrazione capitolina, consiglio a chi ha intenzione di sanare l’immobile il controllo preliminare della conformità urbanistica, specialmente se la sanatoria ha come oggetto la sistemazione documentale per un’imminente compravendita.

CILA Ordinaria e CILA in Sanatoria quali sono le differenze

Il procedimento “generale” della CILA previsto dalla normativa è sempre Ordinario, e si richiede per gli interventi di cui sopra prima dell’esecuzione dei lavori.
Ergo, il ragionamento culturale che andrebbe compiuto nella normalità, dovrebbe essere quello comunicare al Comune l’inizio dei lavori prima di eseguirli.
Il legislatore inoltre, ha previsto nel Testo Unico dell’Edilizia (anche) la Sanatoria di questi interventi nelle casistiche in cui i lavori:

  • siano già terminati ed ultimati, senza precedentemente avviare Comunicazione CILA presso il Comune di Roma
  • iniziati (in corso d’opera) senza precedentemente avviare Comunicazione CILA presso il Comune di Roma

Sanzione CILA in Sanatoria Roma

Quale è il costo della Sanatoria a Roma?

Il costo della sanatoria edilizia per gli interventi assoggettati a CILA sono chiaramente espressi nell’art. 6 del DPR 380/01 e precisamente:

  • Sanzione diritti di segreteria per CILA a Roma – Lavori in corso di esecuzione (art. 6 bis c. 5 D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    Per il calcolo dei diritti bisognerà verificare il tipo di sanzione in base ad “autodenunciaspontanea, oppure in base ad accertamento dei vigili urbani (Polizia Locale di Roma Capitale).
    L’importo varia da Euro 333,00 fino ad Euro 1000.
  • Sanzione diritti segreteria per CILA a Roma – Lavori ultimati (art. 6 bis c. 5 D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    E’ prevista una sanzione pecuniaria di Euro 1.000,00 per la comunicazione tardiva secondo (D.P.R. 380/01 articolo 6-bis, comma 5)

Diritti di Segreteria CILA a Roma

Come già ampiamente spiegato nella nostra giuda al cittadino (per maggiori informazioni vi consiglio di leggere: CILA Roma – Tutto ciò che c’è da sapere. Guida per il cittadino), Possiamo così riassumere e schematizzare gli attuali diritti della CILA a Roma:

  • Diritti di segreteria per CILA a Roma – Lavori da eseguire (art. 6 bis D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    fino  200 mq – Euro 251,24
    fino  500 mq – Euro 301,24
    fino  1000 mq – Euro 601,24
    oltre 1000 mq – Euro 901,24

P.S.: Nel caso si debba aggiornare anche la planimetria catastale vanno aggiunti Euro 50,00 di diritti catastali (per ogni di planimetria e/o unità immobiliare urbana).

Come già detto. L’argomento CILA a Roma è stato ampiamente spiegato nella nostra giuda al cittadino, per maggiori informazioni vi consiglio di leggere: CILA Roma – Tutto ciò che c’è da sapere. Guida per il cittadino

Come si presenta una CILA in Sanatoria a Roma?

Dove si presenta la CILA in Sanatoria?

Come è ormai noto, a Roma non è più possibile presentare la CILA con modalità cartacea (anche se trattasi di CILA in Sanatoria a Roma), difatti dal 2016 le comunicazioni di inizio attività con forma asseverata (CILA) dovranno essere necessariamente inviate mediante piattaforma telematica SUAP

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Costo CILA in Sanatoria

Quanto costa una pratica CILA in Sanatoria a Roma?

In fase preventiva senza un’accurata consulenza è a dir poco impossibile definirlo, non stiamo parlando di un oggetto, ma di una prestazione professionale.

CILA Roma costo - Cila in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente
Vendere un servizio professionale non è come “vendere una penna”

Voglio farvi una classica similitudine per farvi meglio comprendere.

Immaginate di vivere questa situazione (…per poi paragonarla alla CILA):

Avete un problema fisico (più o meno grave) chiamate un dottore specialista per comunicare il vostro problema fisico ed immagino che le domande che facciate siano le seguenti:

  • “Dottore, che cosa ho?”
  • “Dottore, quanto costa la terapia con Lei?”

Un dottore che si rispetti, senza una visita, senza i dovuti controlli, senza le analisi, senza un’azione preventiva che comprenda il problema, non potrà mai rispondere con certezza alle vostre domande.
(P.S.: Se il dottore vi da una risposta poco professionale…. cambiate dottore! ?)
Scherzi a parte.

Nel caso della CILA (o di qualsiasi altra prestazione professionale dove servono delle competenze specifiche) la situazione è la medesima.

Credetemi, non per darmi delle arie… ma un professionista tecnico specializzato è molto simile al dottore in questo caso. Trovo questa similitudine sempre molto calzante ed molto appropriata.

Ritorniamo quindi all’argomento relativo al costo della CILA.

Quanto costa una CILA a Roma?

L’unico modo certo per definire il costo di una pratica professionale è eseguire una consulenza specializzata (faccio presente che la nostra è sempre gratuita) e visionare la documentazione necessaria in possesso.
Per ritornare all’esempio del dottore, senza controlli preventivi, senza visione di documenti è impossibile quantificare prezzi.

Consigli finali

  • Consiglio numero 1
    Attenzione ai prezzi troppo bassi! Spesso sono “puramente commerciali” od ingannevoli. Il basso compenso potrebbe essere riconducibile inoltre ad una mancanza di competenze e professionalità.
  • Consiglio numero 2
    Accertate che nei preventivi ci siano tutte le prestazioni necessarie (Edilizia, Catasto, Consulenza, Rilievo, Direzione Lavori, Sicurezza ecc.).
  • Consiglio numero 3
    Diffidate da chi esegue preventivi “fac-simile automatizzati” frutto di un copia ed incolla generale, senza visione di documentazione e senza reale riscontro della vostra reale problematica.

Consiglio principale

Non confrontate le pratiche professionali in base al prezzo (ERRORE GRAVE!), ma in base alle capacità del professionista a cui vi affidate.

CILA Roma consulenza 001 - Cila in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente

Non stiamo parlando di una penna, ma di un’immobile.
Probabilmente è o sarà l’investimento più importante della vostra vita (per non parlare dei 30 anni di mutuo).

Partite dal primo gradino e fatevi prendere per mano da dei tecnici specializzati.

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